Como escolher o terreno para construir a sua casa
Como comprar o lote com segurança: matrícula no seu nome, sinais de alerta, tipos de loteamento, leis, medidas, sol e documentos. Teste o seu lote.
A resposta curta
- Só compre um terreno com a matrícula emitida pelo cartório no seu nome.
- Desconfie de lote sem registro, de preço muito baixo e de "lote" em área rural.
- As regras do lote definem a casa: recuos, altura e taxa de ocupação.
- Olhe o sol e meça a frente. Depois, exija as certidões antes de assinar.
Compre com segurança
A regra de ouro: só compre um terreno que tenha matrícula própria no cartório de registro de imóveis. No fim da compra, essa matrícula precisa estar no seu nome.
Nunca compre uma parte de uma matrícula junto com outras pessoas. Sem matrícula individual, você não consegue financiar, aprovar o projeto nem vender com segurança.
O vendedor não mostra a matrícula ou diz que ela "sai depois".
O loteamento não mostra o número do registro e da aprovação na prefeitura.
Quem vende não é o dono que aparece na matrícula.
A venda é de uma "fração" ou de uma "cota" de uma área maior.
O preço fica muito abaixo dos lotes da região.
O "lote" fica em área rural, como uma chácara de recreio.
Pedem pressa, pagamento em dinheiro ou depósito para outra pessoa.
Na planta: O loteamento ou o condomínio ainda está em obra. Você assina um contrato de compra e venda ou uma promessa de compra e venda. Antes de assinar, confira no cartório o registro do loteamento ou, no condomínio de lotes, o registro da incorporação. No fim, com o lote pago, você registra a escritura (ou o contrato quitado). A matrícula do lote passa para o seu nome.
Lote que já existe: O lote já tem matrícula própria. Peça a matrícula atualizada e leia o histórico: quem vende precisa ser o dono da última transferência registrada. Se o lote passou por outras pessoas só com contrato, sem registro, cada venda precisa ser regularizada antes. Você assina a escritura pública e registra no seu nome.
Não existe loteamento em área rural
Em área rural, a lei não permite dividir a terra em lotes para moradia. Para isso, o município precisa incluir a área na zona urbana ou de expansão urbana. Depois, o loteamento precisa de aprovação na prefeitura e de registro no cartório.
O imóvel rural também não pode ser dividido em partes menores que a fração mínima de parcelamento, definida pelo INCRA para cada município.
Por isso, chácaras pequenas vendidas como "lote" em área rural costumam ser irregulares. Em geral, quem compra recebe uma fração de uma matrícula maior, junto com outros donos.
Sempre exija a matrícula individual do lote no seu nome.
Loteamento aberto, de acesso controlado ou condomínio
Loteamento aberto: As ruas são públicas. Em geral, valem as regras da prefeitura: plano diretor, lei de uso e ocupação do solo e código de obras. Muitos loteamentos também têm restrições próprias, registradas com o loteamento.
Loteamento de acesso controlado: Um modelo misto. As ruas são públicas, mas uma associação de moradores cuida da segurança e da manutenção, como num condomínio. A associação pode cobrar uma taxa. O modelo reduz custos e garante serviços públicos de forma privada.
Condomínio fechado: O grande impacto é a taxa de condomínio, todo mês. Em geral, o lote custa mais, por causa da infraestrutura e das áreas comuns. O condomínio tem regras próprias de construção e uma comissão que aprova o projeto, além das regras da prefeitura.
Antes de comprar, pergunte o valor da taxa mensal e peça o regulamento. Some a taxa ao custo de morar.
A lei do seu terreno
Cada terreno segue um conjunto de leis. Elas definem o que você pode construir. Vale sempre a regra mais exigente.
Plano diretor: A lei principal do município. Ela divide a cidade em zonas e diz o que pode em cada uma.
Lei de uso e ocupação do solo: Também chamada de zoneamento. Define recuos, altura, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento de cada zona.
Código de obras: Define as regras da construção: tamanho mínimo dos ambientes, ventilação, iluminação e escadas.
Regulamento do loteamento ou do condomínio: Regras próprias, que somam às da prefeitura.
Leis ambientais: Áreas de preservação perto de rios, nascentes e encostas não podem receber construção.
Você encontra essas leis no site da prefeitura, na secretaria de obras e no cartório, junto com o registro do loteamento. O guia das leis e regras mostra o caminho, passo a passo.
As medidas do seu terreno
A largura da frente decide a planta. Ajuste as medidas do lote que você está olhando. Aqui, o site usa recuos padrão. O lote fica guardado para os próximos passos.
Plano: A obra mais simples e mais barata. A casa fica no nível da rua.
Aclive (sobe a partir da rua): A casa fica acima da rua, com mais vista e privacidade. A água da chuva escoa com facilidade. A garagem pede rampa ou escada.
Declive (desce a partir da rua): Permite garagem no nível da rua e a casa abaixo dela. Pede atenção à drenagem e ao esgoto: a rede pública pode ficar acima da casa.
Aclive e declive pedem muros de arrimo e mais movimento de terra. Isso entra no custo da obra.
As regras e a infraestrutura do seu terreno
Agora use os recuos do regulamento e da prefeitura. O recuo de jardim é o recuo da frente. Veja como os recuos mudam a área útil da casa.
Depois, marque a infraestrutura do lote e os muros. O muro de frente soma a testada e as duas laterais do recuo de jardim. O muro de fundos soma a testada e as duas laterais do recuo de fundos. Os muros entram no custo da obra.
O sol no seu lote
No Brasil, o sol nasce a leste, passa pelo norte e se põe a oeste. No inverno, ele passa mais ao norte e mais baixo, e entra mais dentro da casa. No verão, ele passa quase sobre o lote.
Escolha para onde fica a frente do lote e veja o que muda.
Quartos e áreas de serviço a leste: eles recebem o sol suave da manhã.
Evite grandes janelas a oeste. O sol da tarde esquenta muito a casa. Use beirais, brises ou árvores.
Use brises e beirais na fachada norte. Ela recebe sol o ano todo: no verão o sol fica alto e no inverno entra baixo, até dentro da casa.
A face sul quase não recebe sol e pode ser úmida. Deixe para atividades menos nobres, como garagem, depósito e circulação.
Os documentos antes de comprar
Esta é a parte mais importante. Antes de assinar e de pagar o sinal, exija estes documentos:
Matrícula atualizada, com certidão de ônus reais: Peça a certidão de inteiro teor emitida há menos de 30 dias, no cartório de registro de imóveis. Ela mostra quem é o dono, as medidas do lote e se existe hipoteca, penhora ou outra restrição.
Registro do loteamento: Confirme no cartório que o loteamento está registrado e aprovado pela prefeitura. Lote de loteamento sem registro não pode ser escriturado.
Certidão negativa de débitos de IPTU: Peça na prefeitura. A dívida de IPTU acompanha o lote e passa para o novo dono.
Certidões do vendedor: Peça as certidões dos distribuidores cíveis e de execuções da Justiça Estadual e da Justiça Federal, a certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT) e a certidão de protestos. Elas mostram se existe ação que pode atingir o lote.
Se o vendedor for uma empresa: Peça também a certidão de débitos federais, da Receita Federal, e o contrato social, para saber quem pode assinar.
Quitação do condomínio ou da associação: Em condomínio ou em loteamento com associação, a taxa em atraso também passa para o novo dono.
Regulamento e memorial descritivo: O regulamento traz as regras de construção. O memorial descreve a infraestrutura que o loteamento entrega.
Reserve dinheiro para o ITBI, a escritura e o registro. O valor muda de cidade para cidade.
Na dúvida, leve os documentos a um advogado ou ao tabelião antes de assinar.
- Registro de Imóveis do Brasil (ONR): Peça a matrícula e a certidão de ônus reais pela internet.
- Tribunal Superior do Trabalho: Emita a certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT) do vendedor.
- Receita Federal: Emita a certidão de débitos federais do vendedor.
- CAU, Conselho de Arquitetura e Urbanismo: Confira se o arquiteto tem registro ativo.
- Confea e Creas: Confira se o engenheiro tem registro ativo.
Perguntas frequentes
Posso comprar um lote em área rural para construir a casa?
Em geral, não com segurança. A lei não permite loteamento para moradia em área rural. Exija sempre a matrícula individual do lote no seu nome, em área urbana ou de expansão urbana.
Compensa comprar terreno em loteamento?
Para muitas famílias, sim. O loteamento entrega ruas e infraestrutura prontas, e o regulamento protege o padrão do bairro. Em troca, as regras limitam o que você pode construir. Leia o regulamento antes de comprar.
Qual o lote mínimo para uma casa de três suítes?
Depende das regras. Na coleção da Moraria, a Casa Urban tem três suítes e foi desenhada para um lote de 6,5 m × 20,5 m.
Qual a melhor face para a frente do lote?
Não existe uma só. Com a frente ao norte, a sala recebe sol o ano todo. Com a frente ao sul, a garagem fica na frente e a sala abre para o jardim ao norte, nos fundos.
Quais certidões peço antes de comprar o lote?
A matrícula atualizada com ônus reais, a certidão negativa de IPTU, o registro do loteamento e as certidões do vendedor: cíveis, federais, trabalhista (CNDT) e de protestos.